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Micro-BIC ou réel

Micro-BIC ou réel pour votre LMNP en une minute

Trois questions, et vous savez quel régime LMNP vous fait payer le moins d'impôt, ce que vous perdez chaque année à rester au micro-BIC, et jusqu'à quelle date vous pouvez changer.

95 %
au réel sans impôt sur leurs loyers
15 min
par an sur l'app
4,6/5
Google

En moyenne, une liasse Nopillo fait économiser 2 000 € d'impôt par an.

Micro-BIC ou réel trois exemples chiffrés

Hypothèses : abattement 50 %, prélèvements sociaux 17,2 %, terrain 15 %, bâti amorti sur 30 ans.

Studio · 600 €/mois

Acheté 120 000 €, TMI 30 %. Micro-BIC : 1 699 €. Réel : résultat nul, 0 € dans cet exemple.

1 699 €
coûte au micro-BIC chaque année

T2 · 800 €/mois

Acheté 200 000 €, TMI 30 %. Micro-BIC : 2 266 €. Réel : 0 € dans cet exemple.

22 660 €
coûte au micro-BIC sur 10 ans

T3 · 1 100 €/mois

Acheté 260 000 €, TMI 41 %. Micro-BIC : 3 841 €. Réel : 0 € dans cet exemple.

3 841 €
coûte au micro-BIC chaque année

Micro-BIC en 2026 seuils et abattements

LocationAbattementPlafond
Meublée longue durée50 %77 700 €
Meublé de tourisme classé50 %77 700 €
Meublé de tourisme non classé30 %15 000 €

Au-delà du plafond, le réel est obligatoire. En dessous, il reste optionnel, et presque toujours plus avantageux.

Régime réel LMNP le mécanisme qui fait baisser l'impôt

Vous déduisez vos charges réelles et amortissez votre bien et son mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent se reporte sans limite.

95 %
de nos clients sans impôt sur leurs loyers
10-15 ans
souvent, sans impôt

Comment passer du micro-BIC au réel

1

Vous levez l'option

Par courrier ou depuis votre espace impots.gouv, avant la date limite de déclaration.

2

Nopillo rédige et dépose

Sous 48 h, l'option est déposée pour vous.

3

Elle se reconduit

Un an, tacitement reconductible.

Passer au réel avec Nopillo

Vous ne pouvez pas y perdre

Si le réel ne vous fait pas économiser au moins nos honoraires, nous vous le disons et vous ne payez rien.

Garantie économie d'impôtSans engagementSans carte bancaire
ASSET : photo de Romain, fondateur Nopillo
L'expert qui vous fait économiser + de 2 000 €/an

« Neuf bailleurs sur dix qui restent au micro-BIC ignorent simplement qu'ils peuvent changer. On leur montre le chiffre, et ils passent au réel. »

Romain, fondateur de Nopillo

Ce qui se passe après votre simulation

Votre échéancier 10 ans arrive par email. Si vous choisissez le réel, un spécialiste LMNP vous rappelle sous 48 h et ouvre votre tableau d'amortissement.

ASSET : capture de l'échéancier 10 ans envoyé par email

Ils ont changé de régime avec Nopillo

Google
★★★★★

[avis réel à sélectionner : « je ne savais pas que je pouvais changer »]

[Prénom, date]
Google
★★★★★

[avis réel à sélectionner : « moins d'impôt dès la première année »]

[Prénom, date]
Trustpilot
★★★★★

[avis réel à sélectionner : « on m'a conseillé de rester au micro-BIC »]

[Prénom, date]

L'essentiel à retenir

  • Au réel, l'amortissement du bien absorbe la majorité des loyers, souvent jusqu'à zéro d'impôt.
  • Comparez les deux régimes avant de choisir : l'écart se compte en milliers d'euros par an.
  • Le micro-BIC applique un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé).
  • Au-delà de 77 700 € (15 000 € non classé), le réel est obligatoire.
  • Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025.

Questions fréquentes sur le choix micro-BIC ou réel

Micro-BIC ou réel, comment choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le réel déduit vos charges réelles et amortit votre bien. Dès que charges plus amortissements dépassent 50 % de vos loyers, le cas de la grande majorité des biens achetés à crédit ou récemment, le réel gagne. L'outil ci-dessus vous donne la réponse.
Quel est l'abattement du micro-BIC en 2026 ?
50 % en longue durée et tourisme classé, jusqu'à 77 700 € de recettes. 30 % en tourisme non classé, jusqu'à 15 000 €. Minimum 305 €.
Quand le régime réel devient-il obligatoire ?
Au-delà de 77 700 € de recettes en longue durée ou tourisme classé, 15 000 € en non classé. En dessous, il reste une option.
Le passage au réel est-il définitif ?
Non. L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez revenir au micro-BIC en la dénonçant dans le même délai.
Le régime réel oblige-t-il à prendre un comptable ?
Non, mais il impose une liasse 2031-2033 avec tableau d'amortissement télétransmis. Une erreur de ventilation est le premier motif de redressement en LMNP. Nopillo produit la liasse à partir de 599 € par an, déductibles (+100 €/an par bien supplémentaire).
Peut-on passer au réel en cours d'année ?
L'option s'applique à l'année entière au titre de laquelle elle est levée. Levée avant la date limite de déclaration des revenus 2026, elle couvre tous vos revenus 2026.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, sauf exceptions. L'économie annuelle reste très supérieure au surcoût dans la quasi-totalité des cas, et les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.

Vous savez quel régime choisir on le met en place

Passer au réel avec Nopillo
Option levée sous 48 h À partir de 599 €/an déductibles Garantie économie d'impôt

Passer au réel avec Nopillo

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