Calculez l'impôt que vous paierez à la revente de votre bien loué en meublé, avec la réintégration des amortissements introduite par la loi de finances 2025.
Le prix d'acquisition corrigé, l'abattement pour durée de détention et l'impôt total sont calculés et affichés sans email obligatoire.
Le simulateur intègre la réintégration des amortissements et compare automatiquement avant et après la réforme.
Visualisez l'évolution de votre impôt selon la date de revente, avec les seuils d'exonération à 22 et 30 ans.
En tant que loueur en meublé non professionnel, la revente de votre bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts. C'est le même régime que celui applicable à la vente d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif nu.
Ce régime a deux caractéristiques : un taux forfaitaire fixe de 19 % d'impôt sur le revenu auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, indépendamment de votre tranche marginale d'imposition, et des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération progressive.
Distinction importante : le loueur en meublé professionnel relève d'un régime différent, celui des plus-values professionnelles BIC. Sélectionnez "LMP" dans le simulateur ci-dessus pour basculer automatiquement sur ce régime.
La plus-value brute est égale au prix de cession net (prix de vente diminué des frais à la charge du vendeur) moins le prix d'acquisition corrigé (prix d'achat majoré des frais d'acquisition et des travaux, diminué des amortissements réintégrés).
C'est la principale évolution des dernières années. Depuis l'article 24 de la loi de finances 2025, codifié à l'article 150 VB III du CGI, les amortissements déduits pendant la période de location au régime réel viennent en diminution du prix d'acquisition corrigé.
Concrètement : si vous avez acheté un bien 200 000 € et déduit 50 000 € d'amortissements au fil des années, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value devient 150 000 € hors frais et travaux. La plus-value taxable augmente donc mécaniquement du montant des amortissements pratiqués.
| Avant LF 2025 | Depuis LF 2025 |
|---|---|
| Les amortissements n'avaient aucun impact sur la plus-value. Le prix d'acquisition restait le prix d'achat initial. | Les amortissements sont réintégrés, réduisent le prix d'acquisition et augmentent la plus-value taxable. |
Deux catégories de biens sont exclues de cette réintégration :
L'article 150 VC du CGI prévoit des abattements progressifs, avec deux barèmes distincts.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Le point à retenir : après 22 ans, plus aucun impôt sur le revenu n'est dû sur la plus-value. Après 30 ans, l'exonération est totale.
Impôt sur le revenu. Taux forfaitaire de 19 %, quelle que soit votre tranche marginale.
Prélèvements sociaux. 17,2 % pour un résident fiscal français. Un résident de l'UE, de l'EEE ou de Suisse affilié à la sécurité sociale de son pays bénéficie d'un taux réduit à 7,5 %.
Surtaxe. L'article 1609 nonies G du CGI prévoit une surtaxe progressive dès que la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €.
| Plus-value nette IR | Taux de surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % |
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % (avec lissage) |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % (avec lissage) |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % (avec lissage) |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % (avec lissage) |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % |
La résidence principale est totalement exonérée. Une moins-value n'est ni imposable ni reportable. Après 22 ans, l'IR est nul ; après 30 ans, l'exonération est totale.
L'information à regarder en priorité n'est pas le montant absolu de l'impôt, mais l'écart entre le montant dû aujourd'hui et celui qui serait dû à une autre date de revente. Cet écart mesure la valeur de l'attente.
Le second chiffre à regarder est le surcoût lié à la réintégration des amortissements. Il indique ce que la réforme de 2025 vous coûte réellement — et il ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel.
La simulation vous donne le montant net que vous récupérerez réellement, une fois l'impôt prélevé par le notaire.
Vous êtes proche du seuil d'exonération IR. La courbe d'arbitrage indique ce que représente chaque année d'attente.
La simulation mesure le coût de sortie du régime réel, à mettre en regard de l'économie annuelle qu'il procure.
Bien acheté 200 000 € en 2010, revendu 280 000 € en 2026, avec 60 000 € d'amortissements cumulés déduits au régime réel.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € |
| + Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) | 15 000 € |
| + Travaux (forfait 15 %) | 30 000 € |
| − Amortissements réintégrés (LF 2025) | − 60 000 € |
| = Prix d'acquisition corrigé | 185 000 € |
| Prix de cession net | 280 000 € |
| = Plus-value brute | 95 000 € |
| Abattement IR (16 ans → 66 %) | PV nette IR : 32 300 € |
| Abattement PS (16 ans → 18,15 %) | PV nette PS : 77 758 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 6 137 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 13 374 € |
| Surtaxe | 0 € |
| Total de l'imposition | 19 511 € |
| Produit net de cession | 260 489 € |
Sans la réforme de 2025, l'imposition totale aurait été d'environ 7 200 €. La réintégration coûte ici près de 12 300 €. En attendant 2040 (30 ans), l'exonération serait totale, soit 19 511 € de plus.
La durée de détention est le levier d'optimisation le plus puissant à la revente. Utilisez la courbe d'arbitrage de votre résultat pour identifier l'année qui maximise votre produit net de cession, en tenant compte des deux seuils d'exonération (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Si vous êtes loueur en meublé professionnel — recettes annuelles supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus professionnels du foyer — la plus-value de cession ne relève plus du régime des particuliers mais du régime des plus-values professionnelles BIC (articles 39 duodecies et suivants du CGI).
L'article 151 septies du CGI prévoit un mécanisme d'exonération propre à ce régime, fondé sur deux conditions cumulatives :
À défaut d'exonération totale, la plus-value professionnelle est scindée en deux composantes fiscalement distinctes :
| Composante | Origine | Taxation |
|---|---|---|
| Plus-value à court terme | Correspond aux amortissements déduits et réintégrés | Revenu professionnel ordinaire : TMI + cotisations sociales TNS |
| Plus-value à long terme | Le solde, au-delà des amortissements repris | Taux forfaitaire de 12,8 % (IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux |
Sélectionnez "LMP (professionnel)" dans l'étape 1 du simulateur ci-dessus : le calcul, le tableau de résultat et le taux d'exonération applicable s'adaptent automatiquement à ce régime, sans courbe d'arbitrage sur 30 ans (celle-ci n'a de sens que pour le régime des particuliers).
Une SCI à l'IR relève du régime des particuliers, comme une détention en direct. Une SCI à l'IS relève des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention.
En cas de démembrement, la plus-value est calculée séparément pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, selon la valeur de leurs droits respectifs au jour de la cession.
Les non-résidents sont soumis au même régime, avec un représentant fiscal parfois obligatoire selon le montant de la cession et le pays de résidence.
Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value, avec application individuelle des abattements pour durée de détention.
Le régime des plus-values des particuliers s'applique de la même façon, sans exonération liée à la résidence principale.
Le passage au statut de loueur en meublé professionnel fait basculer les cessions futures dans le régime des plus-values professionnelles BIC. Utilisez l'onglet "LMP" du simulateur ci-dessus pour estimer précisément ce nouveau régime, notamment l'exonération de l'article 151 septies selon vos recettes et votre ancienneté.
Cette estimation est indicative. Le calcul définitif de l'impôt de plus-value est établi par le notaire au moment de la signature de l'acte de vente, qui dispose de l'ensemble des justificatifs. Un expert-comptable peut vous accompagner pour optimiser votre situation avant la mise en vente.
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