Générez votre plan d'amortissement composant par composant (gros œuvre, façade, installations, mobilier, travaux) et téléchargez le tableau complet, prêt à ouvrir dans Excel.
Gros œuvre, façade, installations et agencements, chacun avec sa propre durée d'amortissement.
Amortis séparément, sur 7 et 12 ans en moyenne, en plus de la structure du bien.
Téléchargez le tableau complet, prêt à intégrer à votre suivi comptable.
Au régime réel, un loueur en meublé non professionnel peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien, de son mobilier et de ses travaux, sans sortie de trésorerie : c'est l'amortissement. C'est ce mécanisme qui explique qu'un LMNP au réel puisse afficher un résultat fiscal nul, voire négatif, alors qu'il perçoit bien ses loyers.
Contrairement à une idée reçue, un bien immobilier ne s'amortit pas d'un seul bloc. La méthode par composants impose de le décomposer en plusieurs éléments, chacun avec sa propre durée de vie : le gros œuvre (structure, 50 ans en moyenne), la façade et l'étanchéité (25 ans), les installations techniques (20 ans), et les agencements intérieurs (15 ans).
Le terrain sur lequel repose la construction n'est jamais amortissable, car il ne se déprécie pas dans le temps. Sa valeur doit être retirée de la base de calcul avant toute décomposition. En l'absence d'évaluation précise (disponible sur l'avis de taxe foncière), une quote-part moyenne de 15 % est généralement retenue.
Le mobilier et les équipements meublant le logement s'amortissent séparément de la structure, sur une durée plus courte, en moyenne 7 ans. Les travaux d'amélioration suivent également un plan distinct, en moyenne 12 ans.
Une règle spécifique au LMNP (article 39 C du CGI) empêche l'amortissement de créer un déficit imputable sur les autres revenus : si l'annuité dépasse les revenus locatifs de l'année, l'excédent n'est pas perdu mais reporté sans limite de durée sur les exercices suivants.
Appartement ancien à 220 000 €, frais de notaire réels de 15 400 €, mobilier pour 9 000 €, TMI 30 %.
| Poste | Base amortissable | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (40 %) | ≈ 80 000 € | 50 ans | ≈ 1 600 € |
| Façade (10 %) | ≈ 20 000 € | 25 ans | ≈ 800 € |
| Installations (25 %) | ≈ 50 000 € | 20 ans | ≈ 2 500 € |
| Agencements (25 %) | ≈ 50 000 € | 15 ans | ≈ 3 333 € |
| Mobilier | 9 000 € | 7 ans | ≈ 1 286 € |
| Amortissement annuel total | ≈ 9 519 € | ||
| Économie d'impôt annuelle (TMI 30 % + PS 17,2 %) | ≈ 4 490 € |
Le plan d'amortissement démarre à la date de mise en location, et non à la date d'achat si celle-ci diffère. Les années déjà écoulées doivent être déduites du plan restant.
Les intérêts d'emprunt se déduisent séparément, en charge, et n'entrent pas dans la base amortissable du bien.
Le principe de l'amortissement reste identique, mais ces biens bénéficient d'un régime de plus-value distinct à la revente (non concernés par la réintégration LF 2025).
La répartition moyenne utilisée par ce simulateur (40/10/25/25) est une pratique de marché courante en l'absence d'expertise технique, mais un diagnostic technique permet une répartition plus précise et parfois plus favorable.
Cette estimation est indicative. La ventilation réelle par composant doit être justifiée et documentée, idéalement avec l'appui d'un expert-comptable, avant d'être reportée sur le tableau 2033-C de votre liasse fiscale.
Un conseiller Nopillo vérifie gratuitement la ventilation de votre plan d'amortissement.